На первинному ринку нерухомості зменшиться кількість інвесторів через те, що з 1 листопада набирають чинності норми Закону 2600 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Зміни передбачають запровадження для девелоперів податку на додану вартість за касовим методом, а для людей – продавців на первинному ринку податок на доходи фізосіб у розмірі 18% з різниці між ціною купівлі ціною продажу при першому продажу квартири.
Запровадження оподаткування інвестиційних угод фактично прирівнює первинний ринок до вторинного.
Відповідно, може суттєво скоротитися кількість громадян, що використовують первинний ринок як вид бізнесу, вкладаючи кошти на початкових стадіях будівництва з метою подальшого продажу майбутніх квартир ближче до завершення будівництва з прибутком в середньому від 30% на кожній квартирі. Новий податок призведе до скорочення щонайменше на 1/4 прибутку «перекупників», а по суті – інвесторів, які беруть на себе частину ризиків будівництва.
На кінець 2021 року на первинному ринку житла кількість інвестиційних угод з метою збереження та примноження коштів громадян становила близько 50-55% від їх загальної кількості. Приблизно ⅓ покупців вкладали кошти в придбання 2 і більше квартир з метою подальшого їх продажу до моменту введення об’єкта в експлуатацію.
Впродовж останніх 20 років однією з особливостей українського первинного ринку житла була можливість інвестувати в квартиру на початкових стадіях будівництва за значно нижчою ціною – щонайменше на 30%, ніж купувати аналогічне житло на вторинному ринку. Фактично будівництво велося за кошти інвестора-покупця, а інвестор чудово розумів усі дотичні ризики, як то несвоєчасне введення будинку в експлуатацію, невідповідна якість житла або ж ризик опинитися в стані «ошуканого інвестора».
Нове оподаткування на первинному ринку фактично нівелює для покупця перевагу прийнятної ціни, натомість питання надійності захисту його інвестицій у житло, що буде зведене в майбутньому, також є достатньо дискусійним і поки що не перебиває мотивацію придбання квартири за більш низькою ціною.
Стаття по темі: Будівництво подорожчало, але покупцям продають квартири дешевше, ніж до війни
Ці документи позначаться на планах і спроможності забудовників взагалі реалізовувати нові проєкти, залучаючи кошти громадян на стадії будівництва. Зміни в оподаткуванні – це зміни в ціноутворенні та прибутку, тому кількість потенційних інвесторів, за рахунок яких тримався первинний ринок, також значно скоротиться.
У найближчі 3-6 місяців ситуація на первинному ринку житла залежатиме, в першу чергу, від перебігу війни та наявності попиту. Водночас забудовники докладатимуть максимальних зусиль, щоб завершити вже розпочаті житлові комплекси і виконати свої зобов’язання перед покупцями-інвесторами.