Купувати чи не купувати? Ми враховуємо динаміку ринку і дивимося перспективні об’єкти для інвестування.
Купувати чи не купувати? Ось в чому питання.
Чи виживе сім’я без денних витрат? Або краще
Процідити і купити – і будинок, і землю?
Втекти в ліс і там спокійно дочекатися підступного вірусу?
Приблизно про такі кошмари мріють керівники столичних родин. Весняний карантин продемонстрував усі недоліки міського житла: скупчення людей, непродумані макети, неможливість повноцінно працювати на дистанційному та дистанційному навчанні, страх перед ліфтами та чхання за стіною сусідів.
Світовий ринок нерухомості зазнав безпрецедентного зриву споживчого попиту. На тлі другої хвилі коронавірусу жителі Києва відчувають когнітивний дисонанс: звичний комфорт цивілізації був небезпечнішим за сільське неврегульоване життя.
А попереду – осінь, черговий дистанційний навчальний жах, ризик введення комендантської години, знову віддалена робота і закриті ринки. Купувати чи не купувати? Ми враховуємо динаміку ринку і дивимося перспективні об’єкти для інвестування.
Міське огородження
Вартість власного закритого двору на карантині виросла на порядок. Столичні забудовники давно помітили тягу покупців до захищених дворів. За даними Lun.ua, з 2015 по 2019 рік у столиці побудовано 472 житлових комплекси. З них лише 18% не огороджені. 13% автомобілів закриті для в’їзду. Повністю захищені від проникнення сторонніми особами 61%.
У порівнянні з заміським особняком в оточенні висоток мікроскопічного двору – дрібниця, але на тлі окремих багатоповерхівок це просто вау: можна сміливо дихати свіжим повітрям, працювати з ноутбуком і не боятися за дитину і собаку. Купівля квартири в новому будинку із закритою природоохоронною територією – це інвестиція, яка варта уваги.
Попит на таунхауси з двором і квартирами в багатоповерхівках з особистою терасою неухильно зростає. Люди тісно в стінах, вони хочуть відкритого простору, але в той же час комфортно і безпечно. Вигідно придбати таунхауси з виділеною земельною ділянкою і пентхаус з великою відкритою зоною.
Обвал цін на ринку оренди
Це всесвітня тенденція. За словами Дугласа Еллімана, активність на ринку житла Манхеттена знизилася на 62% в порівнянні з 2019 року і досягла найнижчого рівня за 14 років. У Києві епідемія негативно вплинула на орендодавців смарт-квартир – попит на це непорозуміння будівництва обвалився в рекордні терміни. Можливо, киян чекає хвиля формування багатоквартирних готелів з єдиними удіюючими компаніями, щоб мінімізувати витрати розумних власників.
Знизився попит на оренду квартир економ-класу з високими експлуатаційні витратими. Купівля квартири подобово в старому житловому фонді непрактична.
Зростання цін на оренду заміської нерухомості
Тенденція очевидна: кордони закриті, тривале перебування в квартирі загрожує розпадом сім’ї, поїздка в заміський рекреаційний комплекс загрожує спілкуванням з носіями вірусу. Є чисте повітря орендованого котеджу або будинку. Зростання цін на оренду в порівнянні з 2019 ± 30% в гривні в залежності від якості інфраструктури і самого житла.
Попит на оренду заміських будинків є негайним, вимушеним, тимчасовим. Купувати будинки в очікуванні вигідної орендної плати не варто – інвестиції окупяться за пару десятиліть.
Чи не час купувати будинок в передмісті?
Карантин довів цінність поняття “їх земля”, “їх двір”, “особистий простір”. Ті нематеріальні цінності, які ріелтори роками намагаються донести до покупців громадян.
Купівля квартири в будинку явно обмежена розмірами: висотою, шириною і довжиною. Як оцінити куб котеджу з переднім садом, городом, на березі озера і видом на ліс?
Що вони шукають. Ділянка земельної ділянки або готовий будинок на ділянці з невеликим вільним простором для зони релаксації, гра, басейн, мангал, альтанка, передній сад. В ідеалі досить було б розмістити всі вищевказані майстерні, гараж і ванну.
Попит змінився також: замість розумної квартири – 2 спальні і вітальня. Замість квартири – таунхаус. Замість таунхауса – будинок з ділянкою.
Пропозиції продати будинки на київському ринку заміської нерухомості за перше півріччя 2020 року зросли на 5,5%: на ринок повернулися деякі продавці, які раніше відклали процес продажу. Відсоток ризикованих договорів передпродажем збільшується: будинки з незавершеною спадщиною знаходяться на ринку, немає кадастрових номерів, немає роз’єдування, невідповідності мети.
Відбуся зміни попиту на площу будинків. У 2016-2019 році популярна територія приватних будинків становить від 550м2 до 125м2. На тлі коронавірусу попит на житло зріс – піковий попит на будинки ±200м2. Це зрозуміло: одна справа підтримувати тимчасовий котедж, інша – переїзд сім’ї на тривалий період часу.
Енергоефективність є важливим фактором. У деяких випадках дешевше купити ділянку з занепаленою конструкцією, знести уламки і за 3 тижні побудувати автономний каркасний будинок з оздоровленням і сонячними панелями. Енергетичні потреби таких осель тримаються до мінімуму, а в довгостроковій перспективі житло оплачує за себе через 8-10 років.
Особливо прибиральні покупці цінують інфраструктуру:дороги, комунікації, підприємства, якість медичних послуг, спорт, парки і пляжі, розваги для дітей і дорослих. Переможцями стали розробники котеджних містечок клубного типу, які заздалегідь подбали про створення для своїх клієнтів комфортного житлового простору.
Автор доповіді Дугласа Еллімана Джонатан Міллер дав характеристику новому тренду: паралізований стан поступився місцем настрою “думати про майбутнє”.
Відтік працездатного населення в провінцію і передмістя не є короткостроковою ситуацією, це довгострокова зміна формату життя. Або у вас інша думка?